六位地产营销老总跟你聊聊楼市那些“势”（下）

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长春(房地产)房地产市场进入稳定发展新常态，短期不容乐观，长期不容乐观。在新常态和新模式下，房企要谨慎乐观，促进数量和价格稳定，坚守岗位，找准位置，找准差异化，做好项目和产品。你同意并接受房地产专业人士在这个问题上的陈述和建议吗？对于市场定位和购房建议，我们期待与您分享业内大咖啡的更多精彩观点。下周四，本报将继续邀请业内专家和房地产老板与我们畅谈楼市，指导购房。请注意并期待它！

人性化的价格+优惠的营销消费者必须购买它

厦门通州集团副董事长、长春恒兴房地产有限公司董事江鹏

目前，房地产市场明显处于复苏状态。由于今年房地产优惠政策的频繁出台，可以说我对下半年的政策还是有很大的期待。如果我想恢复对交易市场的信心，就有必要进行政策组合。至于下半年楼市的表现，我持谨慎乐观的态度。房地产市场的复苏将导致房地产价格回升，消费者将进入更加平静的状态。不过，由于国家政策的刺激和银行政策的放松，我对未来的房地产市场还是很有信心的。

人性化的价格+优惠的营销策略成为制胜的法宝

受各种政策的影响，长春房价明显上涨，但我们可以清楚地看到房价在“稳步上升”，这表明房企在定价策略上非常谨慎，也反映出客户越来越聪明、越来越理性。

因此，我认为在长春的房地产市场上，要想达到一个好的淘汰率，有必要设定贴近百姓的房地产价格，并且“提质稳价”稳步取胜。

从目前楼市的复苏中不难发现，除了优惠政策的刺激外，各房企的营销策略也取得了一定的成效。

以衡兴国国际城为例。目前，我们正在实施首付5万+5年租金回报的营销策略。降低首付款为买家提供了一个资本缓冲机会，五年租金返还是买家增加资本价值的保证。有了这种双重保险，买家对项目会有更多的信任，同时也充分体现了恒兴集团的企业实力。

可以说，在我们制定的优惠组合拳下，项目淘汰量仍然非常乐观，消费者仍然非常信任我们。

如果你想买好的产品，不要盲目追求低价

对于买家，我的建议是“质量决定价格”。质量包括很多方面，如位置、环境、质量、品牌等。优质房地产的价格一定很高。由于无限的客流和未来的升值潜力，该项目在城市核心区的销售价格必然会高于其他平庸产品。

因此，如果你想买好的产品，不要盲目追求低价。不过，我同意这是买房的好窗口。随着房地产市场的持续低迷，各大房企都制定了很多对购房者有利的营销政策，在国家和银行的政策支持下，现在买房对消费者来说还是很有好处的。

新文化记者李倩

好产品不等人。时机是关键

长春北湖科技园发展有限公司营销副总裁张毅

市场的复苏离不开国家政策的推动，这自然需要开发商的积极态度。我对今年房地产市场的整体表现仍然持非常乐观积极的态度。对于下半年的市场，我认为整体市场成交量肯定会上升，价格基本持平，即使有小幅波动，也不会太明显。

健康的市场环境需要“内外兼修”

促进健康的市场环境可分为“外因”和“内因”。就“外因”而言，一系列的优惠政策给市场一个较大的/0/，这直接影响和刺激了房地产市场的交易。事实上，我认为“内因”也很重要，这实际上要求开发者首先实践“内因”作为坚实的基础。在今天的市场环境下，开发商应该抓住机遇，作为北科建这样的国有企业，应该更加负责任，把真正好的产品带给普通人(603883，分享)，把客户的需求放在第一位，所以不管市场如何变化。

住宅企业应该学会坚持自己的职责，找到差异化

目前，长春的住房供应非常充足。在我看来，对于一个项目来说，最重要的是找到自己的市场位置，充分理解和满足客户的需求，给人们带来令人惊叹的产品。企业要有远见，不要着眼于现在，这样即使大环境有缺陷，只要企业在自己的“小环境”中坚持自己，做好本职工作，就一定能适应各种市场变化。今年，许多开发商都在谈论去库存化。随着购房者越来越理性，移民的不断出现，开发商提出的要求和挑战更高。

鉴于下半年的营销策略，我认为首先我们应该在产品质量上坚持自己，争取差异化，就像我们的主打节目？蓝波湖依托国有企业的成熟背景，将科技房的概念渗透到产品谱系中，引导客户走向健康社区的概念，在市场中自然脱颖而出；第二，要把网络思维作为一种创新的营销方式，顺应新媒体时代的潮流，把自媒体营销的理念提上日程；第三点是让买家觉得房子物有所值，在每一个产品细节上都力求完美。在我看来，房价没有最低点，购房者不能抱着房价会一直下跌的态度。好的产品不等人，所以他们应该知道如何抓住机会，在应该的时候销售。

新文化记者李倩

开发商谨慎开展工作仍是今年下半年的主题

吉林叶蓉房地产开发有限公司副总经理李志刚

房地产市场的黄金时代已经过去，现在市场进入了买方决定卖方的新常态，即需求决定供给。市场上的存货永远无法消化，因为开发商不断推出新产品。虽然今年的库存很大，但开发商已经使用新的营销模式来创造新的利润增长点，房地产市场已经进入白银时代。

库存在8个月内消化完毕，证明市场非常火爆

尽管今年的住房库存达到了历史最高水平，但市场状况通常是以消化库存的时间来衡量的。24个月是临界值。如果库存需要24个月才能处理掉，那么市场就非常危险；另一个值是8个月，这意味着库存在8个月内被消化，这证明市场非常热。中海？世界上已售出1000多套套房，这证明有需求。北湖地区有很多房地产，中海品牌+价格吸引了大量客户，稀释了该地区的大量客户。对于市场上各种营销模式的创新，开发商必须寻找新的利润增长点，用新的模式创造利润，才能生存。

你拍得越晚，好房间就越少。

从价格角度来看，去年下半年的9月，嗅觉最灵敏的万科第一次变相降价。随后，市场开始一个接一个地降价。从宣传推广中可以看出，开发商并没有发挥形象，只是推出了引人注目的降价信息，这说明当时开发商的资金流需求是巨大的；直到今年6月初，市场有所好转，但它是否能满足开发商对资本流动的年度需求是一个问题。对于开发企业来说，解决资本流动问题可以酝酿价格上涨。至于下半年房价是否会上涨，要根据各个开发企业的不同情况来决定。如果资本流动在半年的去转型后得到缓解，价格也有可能上涨。不过，我认为价格上涨不是发展趋势，仍然是下半年楼市的大方向。

在过去的六个月里，利率已经下调了三次，优惠政策不断出台。我认为这不仅是针对一个行业，也是对整体经济的拉动。后续是否会出台新政策取决于市场情况。对于那些需要买房的人来说，我认为楼市的最低点已经过去了。此外，经过去年的洗礼和上半年，许多开发商都放慢了开发速度，因为开工意味着压价。谨慎开工和减缓工程进度是今年的主题。结果，当他们迟到时，好房子会越来越少。

新文化记者雷岩