内地房企美元债汇率风险狰狞：融资成本最高超过17%

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受欢迎的不一定适合你。美元债务一度在房地产企业中很受欢迎，在房地产企业高管眼中一度“太低而不能说”，现在开始显示出其“凶猛”的一面。许多房地产企业的融资成本也大幅上升，而“汇率陷阱”也正成为中介间的谈资。

今年以来的五个月中，人民币持续贬值，累计贬值幅度超过3%。美元债券利率较低的房地产企业可以承受，但一些利率较高的房地产企业融资成本更高。如果加上包销费等中间费用，房地产企业的美元债务利率可高达17%。更令人担忧的是，目前人民币汇率的贬值并没有明显停止，债务方面的隐性成本可能会进一步上升。

房地产企业集体卷入美元债务

自2012年以来，随着美国实施第三轮量化宽松政策，全球资本市场经历了超低利率环境。对于内地房地产企业来说，国内融资成本相对较高，融资难度不断加大，这使得它们有动机寻求更廉价的海外资金。

2013年3月，万科完成了首次海外发行美元债券，这是一种5年期8亿美元的债券，年息率仅为2.625%。

万科远非唯一青睐美元债券的内地房地产企业。去年，内地房地产企业发行美元债券出现两次高峰，一次出现在去年第一季度，另一次出现在去年第三和第四季度之交。

其中，据不完全统计，从去年9月至11月，仅禹州地产、绿岛港、房型地产、中国房地产集团、恒大地产、中海、徐汇控股、绿城中国、梧州国际、碧桂园、诸光控股等11家内地房地产企业发行美元债券融资近60亿美元，约占去年房地产企业发行美元债券总额的三分之一(约171亿美元)

值得一提的是，内地房企的融资成本差距很大。如上所述，万科美元债券的年息率仅为2.625%，一些有央企背景的房企也可以获得3%左右的年息率。五洲国际、徐汇控股集团、中国房地产集团和当代房地产发行的美元债券利率可达13%。例如，徐汇控股集团于2013年4月发行了5年期美元债券，金额为2.75亿美元，票面利率为12.25%；自2013年9月以来，公司已增发2.25亿美元，实际年利率为11.11%；2014年，公司继续发行本金为2亿元的美元债券，实际利息成本降至8.99%。

其他大多数房地产企业的发债成本低于9%，绿地和房型房地产的发债成本低于5%。

今年以来，美元债券的发行浪潮没有消退，房地产企业的融资成本甚至还在上升。截至目前，融资成本最高的是华南城市控股有限公司，该公司于3月14日发行了1.25亿美元的三年期债券，票面利率为13.5%。

此外，据中介机构称，中国房地产企业在海外发行债券的过程中普遍评级较低，中国房地产企业在海外获得的评级大多为B级..对于成熟的美元债券市场，评级与票面利率密切相关。

融资成本是“先甜后苦”

由于房企融资成本的差距，一些行业领军企业的票面利率确实很低，所以房企高管曾表示“融资成本太低，不好说”。

记者查阅了几家上市房地产企业的2013年年报，发现银行开发贷款的主流利率在6%至8%之间，这取决于企业的情况。与美元债券低于3%的票面利率相比，没有价格优势。更重要的是，商业银行近年来一直严格控制“住房贷款”，即使是高质量的住房企业也可能无法获得足够的信贷来满足其需求。

然而，与银行的人民币贷款不同，美元债务是以美元计价的，房地产企业的实际成本与汇率密切相关。

自2014年以来，人民币对美元的升值已经停止，并在2014年2月中旬突然迅速大幅贬值。5月23日，人民币即期汇率收于6.2365，比上一交易日低15个基点。此外，5月23日，人民币兑美元中间价连续第二个交易日创下八个多月以来的新低。根据中国外汇交易中心的数据，银行间外汇市场上人民币对美元的中间价在23日被设定为6.1681，比前一个交易日下降了23个基点，是去年9月9日以来的最低水平。

自去年12月31日收于6.0540点以来，人民币即期汇率已累计贬值1940个基点，贬值幅度超过3%。

“随着美国经济的稳定，美元出现了长期走强的趋势。如果美元继续升值，人民币继续贬值，比如说贬值3%，那么国内房地产企业发行美元债券的成本也会上升3%。”

上述中介机构还表示，美国在是否实施量化宽松货币政策上总是有主动权，这对mainland China房地产企业来说是一个隐性的“汇率陷阱”，因为汇率波动表面上是市场因素的合力，实际上已经被美国的货币政策“绑架”，中国企业没有实际的判断能力。

如果按照目前的汇率水平计算，票面利率较高的企业的资本成本将上升到16%，加上发行1%左右的美元债券的财务成本，住房企业的融资成本最高可能达到17%，甚至像万科这样票面利率较低的企业的融资成本也将上升到7%左右(考虑发行的财务成本)。

换句话说，住房企业的美元债务融资成本最高可达银行贷款利率的两倍，最低基本等于银行贷款利率。

5月21日，穆迪发布了一份研究报告，宣布将把中国房地产行业的前景从稳定调整为负面。该公司认为，未来12个月，中国住宅市场的销售增长将大幅放缓，流动性将变弱。穆迪这次下调评级意味着房地产企业的海外融资成本未来将会增加。

更令人担忧的是，目前人民币汇率的贬值并没有明显停止，债务方面的隐性成本可能会进一步上升。此外，根据公开信息，大多数发行美元债券的国内企业不对冲或对冲外汇，也不太可能使用衍生品来化解金融风险。

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