限购松绑难以提振市场 二三线城市楼市面临周期性调整

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根据南宁市房管局发布的数据，4月25日至5月25日，南宁市商品房交易量为6264套，存量住房交易量为1215套，与限购放松前一个月的6175套和1102套交易量相比变化不大。从成交价格来看，自5月份以来，南宁楼市整体平均价格徘徊在每平方米7850-7890元之间，变化不大。

一些开发商通过提供特价房、一次性价格和节省2000到20000英镑来吸引买家。这些房产包括位于郊区的低价房产和热点地区的高价房产。

其中，热点地区丰陵区的一处房产广告的平均价格为每平方米7900元，而该地区的房产单价大多集中在9000元至13000元之间。在实地考察中，记者发现许多房屋的实际按揭价格仅为每平方米7400元左右，其中位于八楼的一套三居室特价房的全额按揭价格仅为每平方米6800元。“开发商迫切需要收回资金。否则，在这个位置卖一万元每平方米的房子也没问题。现在特价房的单价低于一些郊区的房子。”一位姓黄的销售人员说。

尽管如此，记者还是在周日走访了凤岭、吴乡新区和兴宁区的几处热点建筑。除了一些开放活动集中的建筑外，很少有人来看房子和买房。在武乡新区的一栋楼里，两个小时内只有四五组客人来看房子，比现场的销售人员还少。

兴宁区一家房地产公司的销售人员告诉记者，虽然5月份不是往年的销售旺季，但也不像今年这样惨淡。"我们计划在端午节期间从事一些活动来吸引大众."

“取消一些二三线城市的限购措施，不会对成交量和价格产生太大影响。目前的情况是可以预料的，因为目前的房地产形势与三年前限购时的形势大不相同。”山东师范大学城市与房地产研究中心主任程道平表示，市场反应冷淡、观望气氛浓厚的主要原因是，银行收紧房地产贷款改变了市场预期，市场本身和市场机制也发生了变化。

对于开发商来说，由于银行普遍提高了风险防控水平，中小开发商筹集资金更加困难。一家商业银行南宁分行的负责人告诉记者，该行现在从风险的角度严格控制房地产开发贷款总额。“在个人抵押贷款方面，我们还收紧了从资本回报率中支付的金额。”

记者在咨询多家银行后发现，南宁市首套住房贷款的利率基本上是按照基准利率执行的，而第二套住房贷款的申请审批速度较慢，利率一般在基准利率的基础上上调10%-20%，首付60%。

“现在愿意买房的人比去年少了，对房价的预期也变了。在这种期望下，不着急的人是不会开枪的。对于投资需求，从投资价值和融资成本的角度来看，投机者不会出手。”程道平说道。

随着银行贷款收紧、购房意愿降低、投资需求受限，内地商品房销售“价跌量跌”现象越来越明显。据国家统计局统计，1-4月，全国商品房销售面积为2.77亿平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月大3.1%；商品房销售额为1.83万亿元，同比下降7.8%，同比下降2.6%。

分析师认为，目前内地房地产市场已进入小周期调整，随着银行贷款支持的收紧，部分二三线城市的房地产市场短期内将继续向下调整。

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