房地产信托基金遭遇危局 借新还旧难以为继

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房地产信托基金的风险逐渐暴露。

一位名叫刘的投资者告诉《证券时报》记者:“我今年投资的有限合伙房地产信托基金有6只，现在有4只已经到期，其中3只已经违约。”

刘先生说，经过几轮讨价还价和反复谈判，前两个房地产信托基金基本上与管理人员达成了协议，但目前这一个的情况可能更严重。

回报惊人的信托基金

刘先生所指的基金为“嘉禾融达”，总规模为8000万元。作为基金的下级有限合伙人，包头市吉丰工贸有限公司收购3200万元，包头美代桥嘉禾旅游度假区有限公司作为普通合伙人和合伙事务执行人仅认购500万元。

根据招股说明书，“嘉禾荣达”将以股权投资的形式，投资现金流充裕、商业前景良好的优秀项目，如梅代桥民俗旅游度假区嘉禾俱乐部建设项目。

作为优先有限合伙人，刘先生持有100股(即投资100万元)，也是投资金额最小的基金。

据了解，自2011年以来，刘先生一直热衷于投资有限合伙房地产信托基金，先后投资了10多只基金。虽然他也投资普通的房地产信托基金，但对刘先生来说，回报较高的有限合伙制房地产基金更具吸引力。刘先生说:“有限合伙制房地产信托基金有不同的投资额度和不同的回报，最高可达16%。”

16%的投资收入似乎不是行业中最高的。

江苏一家房地产企业的董事长告诉《证券时报》记者:“如果综合利率(包括销售和其他费用)在20%左右，房地产企业可以接受。但即使利率如此之高，融资也不容易。”

资金周转有问题

作为高级投资者，风险保护也是刘先生投资的一个重要因素。

据了解，合同对风险保护的描述非常明确:“合伙企业发生亏损，且亏损金额小于或等于普通合伙人认缴的出资额的，普通合伙人将承担全部损失；损失金额大于普通合伙人认缴出资额的，普通合伙人按照认缴出资额承担损失，其余损失由普通合伙人承担无限连带责任；同时，劣势资本的投资者包头吉丰工贸有限责任公司根据其认缴的出资额，在保证优先有限合伙人的投资安全方面起到双重作用；当合伙企业的亏损大于普通合伙人和次级投资者认缴的出资额时，担保人内蒙古钟会中小企业担保有限责任公司将以自有资金弥补优先有限责任合伙人的投资本金与预期收益之间的差额。

尽管有如此多的风险保护条款，但近日，天河融达投资中心总经理张洋告知即将到期的投资者，他们无法按期付款。张洋告诉记者，主要问题在于项目方的资金周转。

张洋说:“我们正在与即将到期的投资者谈判，以推迟付款。我希望我们能在4月1日之前付款，我们将向投资者发出延期付款的承诺书。”

借新还旧是不可持续的

然而，嘉禾荣达延迟付款的说法并不能平息投资者的情绪。

刘先生说:“去年年底，天河融达投资中心还向我出售了其他合伙基金。该项目尚未到期，类似的项目已经发布。我觉得有一个新的和旧的意义。”

数据显示，除上述两只基金外，天河融达还在去年9月等其他时段募集了有限合伙制房地产信托基金。在这些资金的投资方向上，梅代桥民俗旅游度假区令人瞩目。

一位销售人员告诉记者:“事实上，我们不愿意向投资者推荐天河融达投资中心项目。一般来说，房地产信托基金的选择取决于公司的实力和信息的完整性，尤其是是否有担保和抵押。这家公司的注册资本相对较少。结果表明，公司经理天河荣达投资中心与投资目标有很强的相关性。甚至可以说，天河融达投资中心是其自身项目融资的平台。”

这样的平台并不少见。江苏一家建筑企业的负责人说:“成立一家专门的公司为自己的企业筹集资金，成本低，规模大。只要能筹集到资金，就比其他融资渠道好。”

基金能否融资是基金成立的关键，所以销售人才非常重要。刘先生说:“卖我产品的销售人员已经换了工作。”

但目前这种情况，刘先生认为，主要取决于项目能否融进新的资金，填补这里的漏洞。刘先生说:“从去年开始我就感觉到了风险，我正在逐步的撤资。”如今，它已进入集中违约期，不会投资房地产信托基金。”

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