银行需警惕地产违约风险蔓延

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[新京报]关于“放开限购”的传言最近在市场上广为流传，一些地方出台了部分放开限购的措施。 业内专家认为，在当前房地产市场调整的背景下，通过市场化手段稳定市场预期，促进房地产市场科学健康发展尤为重要。 今年以来，楼市逐渐进入调整期，库存高需求弱，一些三、四线城市开始调整限购政策。 今年3月以来，杭州、长沙、温州、扬州、福建等地开始调整限购政策，大多涉及直接放宽限购，引起市场强烈反应。根据天津滨海新区的规定，无论天津还是其他城市有几套房子，只要滨海新区内没有房子，你就可以在新区买房子。天津有关部门表示，他们正在积极申请“差别限购”政策。 业内人士表示，在楼市持续低迷、库存居高不下的压力下，地方政府调整楼市政策的冲动越来越强，一些地方选择在区域范围和户籍方面突破限购政策。 与暂时调整限购的三、四线城市不同，大多数一、二线城市已经明确表示，他们没有接到上级有关调整楼市政策的通知。 大多数市场参与者认为“限购令”本身是一项短期政策，从长期来看必然会退出市场，但何时以及如何退出市场应根据当时的市场形态来决定。中国指数研究院华中市场所所长李国正表示，目前楼市的重点是防止房价过快上涨，而取消限购政策取决于外部环境。 大量房地产贷款仍使银行面临巨大的债务违约风险。今年3月，宁波一家大型房地产企业兴润地产(Xingrun Real Estate)打破资本链，成为中国首个房地产债务违约案例。此次开发商违约事件为银行敲响了警钟，银行面临着越来越严重的开发商信用风险，这种风险主要表现为贷款资产的违约风险。 对于房地产开发企业来说，主要的融资方式是通过房地产抵押从银行获得贷款，获得的贷款额取决于抵押物的价值。由于房地产资产也被广泛用作其他类型贷款的抵押品，银行其他类型贷款面临的信用风险也将上升，这大大增加了风险的复杂性。由于抵押物带来的资产负债效应，房价波动将对银行产生广泛影响。 如果房地产价格处于上升阶段，作为抵押品的资产价值将相应上升，从而贷款人的借款能力将相应提高，房价的上升将导致房地产投资收益的预期更加乐观，因此开发商将启动新的项目，这将进一步增加借款人的负债率，增加银行的房地产贷款风险暴露水平。当房价由涨转跌时，借款人抵押的房地产价值也会下降，导致借款人的贷款能力减弱，面临资金紧缩。当抵押资产的价值下降太多时，借款人甚至可能放弃抵押而选择违约，这使得银行的资产质量严重恶化。 此外，对于用于商业目的的房地产开发商贷款和建筑企业贷款，房地产价格下跌导致的违约风险更高，因为这些贷款的主要还款来源是房地产竣工后的房屋销售收入和租金。如果房价大幅下跌，开发商和建筑商的财务状况将恶化，他们将无法借入新资金，从而难以确保项目的完成。如果在建房地产不能顺利完工，就意味着抵押物的价值接近于零，商品房按揭贷款的违约率也接近于零。 就银行自身而言，为了遏制房地产市场风险的扩散，相关监管部门应采取措施提高银行防范和控制房地产金融风险的能力。首先，银行应严格控制房地产贷款投资，加强贷款审查。房地产贷款标准应遵循保守、安全、真实的原则。不仅要严格限制新增房地产贷款，还要严格控制房地产贷款和房地产抵押贷款的比例。应对抵押物的抵押价值进行评估，严格审查和控制融资比例或贷款比例，避免信贷过度扩张、坏账和坏账损失。第二，加强银行不良资产管理，优化资产质量。既要密切关注重点房地产企业的经营情况，又要加强对银行房地产贷款资金使用的后续监管，密切关注贷款的潜在风险，对可能出现不良贷款和逾期贷款的业务提前制定防控措施。 此外，监管部门应建立和完善房地产贷款动态压力测试机制，加强对突发风险事件的预警判断和应对能力。我们应积极借鉴国外先进的压力测试技术，将压力测试作为一种常态化工具，对房地产市场的风险进行度量和预警，帮助监管部门了解银行的整体风险，并根据测试结果制定相应的政策和控制措施，有针对性地提高银行的风险拨备或资本，增强抵御系统性风险的能力。 为了降低房地产市场和房价波动给银行带来的风险，仅仅加强银行的风险管理能力是不够的，还要从源头上控制风险，这就需要对房地产市场进行调控，以保持房地产市场的健康发展。首先，针对房地产市场存在的问题，相关部门应该制定相应的政策来规范房地产市场。由于中国房地产市场的严重分化，我们在制定政策时应该区别对待。要建立符合各城市特点的调控体系，根据各地实际情况，分层次、分阶段有序实施房地产调控政策，逐步促进大、中、小城市房地产市场协调发展，而不是制定全面约束房地产市场的调控政策。 其次，建立中国房地产业多元化融资模式对于解决房地产市场和银行体系因过度依赖银行而带来的风险非常重要。积极开辟房地产融资渠道，利用资本市场金融工具创新，使房地产企业由以银行为主的间接融资转变为以信托和基金为主的直接融资，使房地产企业由粗放型发展向精细化发展缓慢转变，优化企业资本结构，提高核心竞争力。这不仅可以解决房地产行业的融资问题，还可以分散房地产给银行带来的风险。 最后，构建房地产市场风险预警体系，加强和完善宏观监控体系。准确把握市场运行趋势，科学做出宏观决策，对房地产市场运行进行监控和预警，根据房价收入比、空购房率等关键指标判断房价、供求和房地产投资是否在正常范围内，具有十分重要的意义。

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