多地试点农地入市：国土部研究集体建设用地流转新规

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与此同时，山西、陕西等地也开始了“农地入市”试点的准备工作。

中央农村工作领导小组副主任、办公室主任陈锡文表示，集体所有建设用地的市场范围是有限的，必须在法律修订前进行试点。

一位熟悉国土资源部系统的人士也对《21世纪经济报道》记者表示，国土资源部将在总结当地试点经验的基础上，会同有关部门研究起草集体建设用地出让、租赁和入股的指导意见，推动集体建设用地规范有序地进入市场。

事实上，国土资源部已经研究起草了《关于农民集体管理建设用地使用权出让、租赁和参与市场交易试点工作的指导意见》。

上述与国土资源部关系密切的人士已经阅读了上述文件。“文件强调，在试点期间，农村集体建设用地不应用于商品房，但也要确保其符合使用和规划控制。这样，未来集体建设用地流转对房地产的影响将微乎其微。”上述人士还强调，“这份文件只是初稿意见，并不是最终确认的版本，最终将吸收各试点的经验加以完善。”

农业用地很难进入市场

湖南省长沙县已被纳入湖南省农村集体管理建设用地流转试点范围，2014年将启动“农地入市”试点。

“目前，湖南省已完成农村集体建设用地流转试点调查，全县条件基本具备，申请已报批。”湖南省国土资源厅有关人士表示，长沙县地处城郊边缘，经济发达，城乡用地需求大，土地市场活跃。此外，全县农村集体土地所有权登记发证工作也已初步完成。

虽然试点项目已经确定，但后续的具体实施方案还不明显。根据上述湖南省国土资源厅有关人士的说法，县政府部门有必要讨论制定一个切实可行的方案。

事实上，除了湖南、山西、陕西等。明确要在2014年开展建设用地流转的集体管理。

例如，2014年，山西省将明确选择27个县进行试点，通过转让、租赁、入股、抵押等方式，稳步推进农村集体建设用地市场化流转。

像湖南的集体建设用地入市试点一样，虽然许多省份都明确启动了试点，但具体实施方案仍需细化。

据湖南省国土资源厅有关人士介绍，在后续试点过程中，仍存在许多困难，如集体建设用地土地使用权出让主体的变更，可能由土地部门变更为以村委会为主体，土地部门变更为监管部门。

同时，市场准入条件、转让程序、价格形成机制等。集体管理的建设用地使用权需要明确。

此外，根据三中全会要求，农村集体建设用地将以同等价格和权利进入土地市场。如何定价和监管也是系统设计的一个重要部分。

国土资源部正在研究集体建设用地流转的新规定

国务院发展研究中心副主任韩军也表示，集体建设用地流转是一项重大改革内容，必须加快推进。从保护农民权益的角度出发，要注重规范流转，明确界定集体建设用地的流转主体、流转方式、用途、程序、交易规则、基准地价、抵押融资、收益分配等事项。

此外，要改革和完善土地税制，合理调整农村集体建设用地流转收入，使部分土地增值收益“回归公众”。

除了推进试点工作外，韩军还表示，要抓紧出台农村集体建设用地流转条例，形成地方集体建设用地入市的统一标准和指导意见。

事实上，上述知情人士透露，国土资源部早就起草了农村集体建设用地入市管理办法，但被国务院法制办否决。"其核心是因为《土地管理法》的上位法尚未出台."

三中全会再次明确提出“建立统一的城乡建设用地市场”，国土资源部再次尝试对集体建设用地的市场准入进行立法，其中对集体建设用地流转等部门规章的研究也被列为国土资源部2014年的重点工作之一。

“与以往自上而下的修订逻辑不同，”上述接近国土资源部系统的人士表示，该规定的完善将在总结试点经验的基础上，了解集体建设用地的流转主体、流转方式等核心问题，探索集体建设用地的产权流转和增值收益分配制度，积累足够的经验，为修订打下良好的基础。

北京大悦咨询有限公司总经理金永祥表示，根据三中全会文件，要严格执行“使用控制”。乡镇企业用地为工业用地，试点后将继续用于工业，不影响房地产。

上述知情人士还表示，国土资源部起草的农村集体建设用地入市管理办法也明确规定，农村集体建设用地不得用于商品房。(编辑马娟)

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