分析称下半年一二线楼市快速上涨 三四线相对稳定

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●政府将刺激住房需求视为刺激宏观经济的重要手段。住房融资成本降低，金融杠杆增加，这支持了改善住房需求的释放，也吸引了大城市的投资投机需求提前进入市场。

●中国产业结构正面临深刻转型，第三产业在经济总量中的比重将继续上升，而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中在一、二线城市，而第二产业是三、四线城市的重要经济支柱，这种产业结构的转变实际上预示着未来城市人口分布的蓝图。

●下半年，一、二线城市的开发企业将率先增加库存补充，这将带动一、二线城市的土地市场和开发投资回升，对宏观经济增长产生一定的拉动作用。

2015年上半年，在重大金融宽松、政策刺激、股市大起大落等重大事件的综合影响下，中国房地产市场经历了从整体低迷到销量大幅反弹、地方房价反弹的转折点。由于不同地区市场的住房存量下降速度不同，下半年中国房地产市场存在房价快速上涨的结构性风险。

上半年楼市回顾:

销量逐渐回升，房价部分反弹

2015年上半年，在加大宏观刺激力度，特别是金融宽松的背景下，房地产交易出现反弹。一线和二线城市率先完成了去库存化进程，房价停止下跌并反弹。2014年，由于高库存和相对疲软的需求，三、四线城市的房价持续下跌。由于整体库存偏高，开发投资仍处于惯性下降状态，拖累了宏观经济增长。在热点城市，投资投机者也开始提前进入市场。

一线和二线城市的房价首先反弹，而三线和四线城市的房价继续调整。随着宏观刺激力度的加大，2015年5月，中国大中城市房价扭转了2014年5月以来的下降趋势，价格出现一定程度的反弹。100个大中城市样板房平均价格上涨至10569元，比3月份上涨46元。从环比来看，2015年3月，在100个大中城市中，有43个城市房价环比上涨，2个持平，只有55个城市房价环比下跌。截至2015年5月，环比增长的城市数量增加到48个，环比房价下降的城市数量减少到52个。从同比来看，2015年5月，有87个城市房价同比下降，13个城市房价同比上升。与3月份相比，房价超过去年同期高点的城市数量没有变化。

在宏观需求的刺激下，不同的城市有不同的去库存速度。一线和二线城市的库存去库存速度很快，房价调整是第一个反弹。三线和四线城市的库存仍相对较高，延续了自2014年第二季度以来的下降趋势。2015年3月，一线城市的房价略有上涨，而二线和三线城市的房价均下跌。在100个大中城市中，一线城市住房价格指数环比上升0.03%，同比下降1.73%；二线城市房价指数环比下降0.35%，同比下降5.58%；三线城市房价指数环比下降0.07%，同比下降6.27%。截至2015年5月，一线城市房价增速加快，二线城市房价止跌回升，三线城市房价继续回落。在100个大中城市中，一线城市价格指数环比增长1.48%，同比下降0.05%，二线城市环比增长0.25%，同比下降5.11%，三线城市环比下降0.35%，同比下降6.29%。

销量逐渐回升，库存增长放缓。2015年下半年，中国商品房销售增速明显回升。2015年3月，中国商品房累计销售面积为1.60788亿平方米，同比下降9.8%。商品房累计销售10062.17亿元，同比下降9.1%。截至2015年5月，中国商品房累计销售面积为3.1935亿平方米，同比持平，表明第二季度销售速度加快。商品房累计销售20732亿元，同比增长5.1%。随着销量反弹，库存增长放缓。截至2015年3月底，中国新建商品房销售面积为4.2817亿平方米，同比增长23.5%。截至2015年5月底，全国新建商品房销售面积达到43025平方米，同比增长21.9%，增速比3月底低1.6个百分点。

整体住房存量仍处于较高水平，开发投资增速惯性下降。由于整体住房存量水平仍处于较高水平，二季度开发企业主要是去库存化，投资和购地热情不高，开发投资增速惯性下降，拖累了宏观经济增速。2015年3月，中国商品房开发累计投资11156.21亿元，同比增长5.9%。截至2015年5月，中国商品房开发投资总额为21645.00亿元，同比增长2.9%，增速比3月份低3个百分点。2015年3月，中国商品房累计新增建筑面积16791.32万平方米，同比下降20.9%。2015年5月，中国商品房累计新增建筑面积为3.5091亿平方米，同比下降17.6%。

政策刺激力度加大，投资投机需求开始发挥作用。政府认为刺激住房需求是刺激宏观经济的重要手段。住房融资成本降低，金融杠杆增加，支持了改善住房需求的释放，也吸引了特大城市的投资投机需求提前进入市场。宏观政策刺激是2015年下半年住房销售大幅增长的一个重要原因。2015年第一季度，中国国内生产总值同比增长率降至6.95%，为2009年第二季度以来的最低水平。出于对宏观经济衰退的担忧，中央政府加大了对住房需求的刺激，住房信贷政策明显松动。

当前的主要问题:

区域市场发展不平衡

逃逸序列与结构性短缺并存

目前，中国住宅市场最大的问题是区域住宅市场发展严重失衡，逃逸序列与结构性短缺并存。一、二线城市住房供需矛盾突出，房价异常高，而三、四线及以下城市住房阶段性过剩存量高。不适当的宏观刺激政策一方面可能引发一、二线城市房价的快速上涨，另一方面可能加剧三、四线城市未来的过剩。

在三线和四线城市，短期供应超过需求，去库存将是重中之重。在过去的十年里，在快速城市化和工业化的推动下，城市住房的总体需求供不应求。一方面，大量农村人口涌入城市，造成了巨大的刚性住房需求。另一方面，工业大发展和经济腾飞带来的国民家庭收入的快速增长，必然会产生大量改善家庭原有生活条件的需求。相应地，中国原有城市规模小，住房陈旧，无法满足住房需求的爆炸性增长。然而，自2014年以来，“住房总供给超过需求”的时代已经淡出，“逃离序列”的时代已经到来。城市化和工业化作为过去十年住房市场发展的超级引擎，都处于减速状态。经济增长进入了所谓的“新常态”，城市经济结构面临着巨大的转型升级压力。由于收入增长决定人口流动，经济放缓也意味着城市对人口的吸引力正在减弱。在总需求降温的同时，中国的城市住房积累了巨大的存量，并且仍在按照以前的惯性高速增长。特别是在一些三、四线城市，商品房积压已经非常严重。2014年，尽管政府的住房需求控制政策趋于宽松，但住房市场仍在积极萎缩。这表明，住房市场的形势正从总供应量的短缺进入逃逸序列阶段。此外，在过去的十年里，地方政府通过“高铁新城”、“金融中心”和“沿河新区”等多种主题开发建设了大量新城。随着房地产热的消退，其中一些可能会成为鬼城或空城市。

一线和二线城市的住房仍将供不应求，扩大供应仍是主线。虽然住房总量短缺时代已经过去，三、四线城市短期住房过剩现象明显，但由于人口流入和收入水平提高，一、二线城市仍将存在一定程度的住房短缺。中国的产业结构正面临着深刻的变革。第三产业在经济总量中的比重将继续上升，而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中在一、二线城市，而第二产业是三、四线城市的重要经济支柱，这种产业结构的转变实际上预示着未来城市人口分布的蓝图。未来，三、四线城市的人口将继续流出，而一、二线城市的人口将继续流入。目前，三、四线城市商品房库存高、销售滞销的问题越来越严重，未来其人口将会外流，因此逃逸序列中的住房供给问题将会更加突出。随着人口继续流入一线和二线城市，住房需求仍将供不应求，扩大供应仍是房地产市场发展的主线。

剩余的主要是区位和配套条件差的住房，优质住房仍将短缺。虽然就数量而言，中国的城市商品房已经出现了逃逸序列。然而，从质量上看，大量家庭的生活条件仍然很差，小公寓、旧公寓或烂尾楼在现有住房中占很大比例。随着人们收入的增加和生活质量的进一步提高，对高品质住房的需求将稳步增长，而高品质住房仍然具有一定的稀缺性。

目前的住房需求刺激政策将加剧住房市场的结构性失衡。历史经验表明，在经济增长放缓的情况下，政府很容易走刺激住房需求的老路来保持经济增长。目前，中国经济增长主要由投资拉动，而住房投资是目前固定资产投资的主体。如果考虑到上下游产业的作用，住宅产业在拉动宏观经济中发挥着重要作用，是国民经济的支柱产业。房屋建筑装饰行业也将吸纳大量农民工就业，这对社会稳定具有重要意义。此外，住房市场的繁荣将直接影响公众的经济信心。在当前全球经济衰退和中国经济增长率下降的情况下，政府必须希望通过刺激房地产市场来确保经济增长和社会底层的就业，并增强经济信心。刺激住房市场已经成为政府确保经济增长的重要筹码。

然而，单一的住房需求刺激政策将增加宏观经济风险和房地产市场的不稳定性，这将导致一、二线城市的房价在短期内飙升，三、四线城市的过剩现象将更加严重，从而阻碍房地产市场改革的深化。在相对市场过剩的时代，住房市场仍蕴藏着巨大的潜在需求，需要通过深化供给机制改革来释放。启动住房改善需求的关键是让城市居民以较低的成本获得高质量和个性化的住房。单纯的住房需求刺激政策只能扩大住房投机，增加住房过剩水平，难以有效改善居民住房条件。特别是金融刺激政策，很容易导致通货膨胀和金融不稳定等严重后果。

下半年房地产市场展望:

一线和二线城市正在迅速崛起

三线和四线城市相对稳定

总体而言，2015年下半年，一线和二线城市的房价可能会加速上涨，而三线和四线城市的房价将稳步下降或稳步上涨。房地产开发投资缓慢反弹，带动宏观经济增长改善。

一线和二线城市加速了去库存化，并且存在快速增长的风险。在宏观金融刺激、住房需求行政调控政策放松和股市财富效应的共同作用下，预计下半年一二线城市住房销售将继续加速。自2014年以来，住房开发活动进入低阶段，短期后续供应难以迅速扩大。当库存消耗低于合理价值时，就会出现短期住房短缺，房价可能会加速上涨。买高不买低的惯性将进一步推动住房交易的扩大。该时间节点为2015年第三季度至第四季度。

三、四线城市及以下主要是去库存化，房价相对稳定。三、四线及以下城市面临着住房存量高、人口老龄化、产业结构转型困难、需求增长率低等问题。即使销售速度加快，短期库存水平也很难在短期内降至合理水平。2015年下半年，稳定价格和成交量仍将是三、四线及以下城市的主线。具体到不同的城市，房价可能会略有上涨或下跌。

发展投资缓慢回升，推动宏观经济增长见底。随着销售速度的提高和库存水平的下降，一、二线城市的开发企业将在下半年率先增加库存补充，这将带动一、二线城市的土地市场和开发投资回升，对宏观经济增长产生一定的拉动作用。

(邹作者:国家经济战略研究院)